En cette période de Pâques, souvenons-nous qu’il vaut mieux découvrir des œufs… que des problèmes non déclarés dans votre bien ! Pour s’en prémunir, rien ne vaut l’état des lieux : une procédure obligatoire, pour toutes les locations à usage de résidence principale.
Immo-Diffusion vous explique pourquoi l’état des lieux est bien plus qu’une formalité, comment l’agent immobilier joue un rôle central dans cette procédure, et quels sont les recours possibles en cas de désaccord.
1/ Un document précieux
Souvent négligé, mal compris ou fait à la va-vite par les novices, l’état des lieux joue pourtant un rôle central dans la gestion locative. Il sert à protéger à la fois le locataire et le propriétaire tout au long du bail.
L’objectif est simple : comparer l’état du logement au début et à la fin de la location pour déterminer si des dégradations ont eu lieu.
Pour le locataire, cela permet de prouver que certaines dégradations existaient déjà à son arrivée. Pour le propriétaire, c’est la base légale pour justifier une éventuelle retenue sur le dépôt de garantie.
Il est réalisé à deux moments clés : à l’entrée dans les lieux, pour décrire l’état du logement remis au locataire, puis à sa sortie, pour constater l’état dans lequel le logement est rendu.
L’état des lieux est obligatoire pour les locations de logements à usage de résidence principale, qu'ils soient meublés ou non, conformément à la loi Hoguet du 6 juillet 1989 (article 3-2). La loi Alur précise sa gratuité s’il est réalisé directement entre le propriétaire et son locataire.
2/ Le rôle-clé de l’agent immobilier
L’état des lieux doit être fait selon des critères légaux précis. Un professionnel vous offrira un cadre sécurisé, plus précis et connaît les obligations (mentions obligatoires, comparatif entrée/sortie, signatures, etc.).
Un état des lieux doit être réalisé au moment de la remise des clés, idéalement le jour de la signature du bail (ou jusqu’à 1 mois après). Ce document décrit l'état du logement et de ses équipements à l'arrivée du locataire. Il est établi de manière qu’on nomme contradictoire, en présence du locataire et de l’agent immobilier (ou du propriétaire), et doit être joint au contrat de location.
Le document doit être daté, signé par les deux parties, et comporter des descriptions précises pièce par pièce, accompagnées si possible de photos. Il nécessite donc un regard neutre, objectif et de ne pas faire d’oubli.
Grâce à son expertise, un agent immobilier pourra par exemple détecter un dégât des eaux léger dans une salle de bain à l’entrée, qui aurait échappé à un œil non averti. En l’identifiant tôt, il peut protéger le locataire d’une responsabilité injuste, et informer le propriétaire pour une intervention rapide.
La présence d’un agent immobilier vous garantit la conformité du document avec les exigences légales.
3/ Et en cas de litige ?
La plupart du temps, les litiges qui opposent propriétaires et locataires tournent autour des dégradations, de l’usure normale et du dépôt de garantie. Par exemple, le propriétaire considère qu’un mur a été endommagé ou des rayures sur le sol, alors que le locataire pense que c’est de l’usure normale.
Si l’état des lieux est trop vague (“mur correct”, “sol propre”), il devient difficile pour le propriétaire de prouver un dommage à la sortie. D’un autre côté, une dégradation non mentionnée à l’entrée mais présente à la sortie pourra justifier une facturation.
Le propriétaire a ensuite un mois (si aucun dégât) ou deux mois (en cas de retenues) pour restituer le dépôt de garantie au locataire. D’autres litiges peuvent survenir si ce délai est dépassé ou si le locataire ne comprend pas les retenues.
Dans ces désaccords, le premier réflexe est de discuter avec l’autre partie, l’agent immobilier étant là pour trouver une solution amiable. Si le conflit persiste, il est possible de saisir le tribunal d’instance. L’état des lieux signé, avec ses photos et détails, servira alors de pièce centrale dans le dossier.
Dans le cas où l’état des lieux n’aurait pas du tout été fait à l’entrée, la loi considère que le logement a été remis en bon état (sauf preuve contraire), ce qui est souvent au désavantage du locataire.
Alors plutôt chasse aux œufs ou état des lieux ? On vous met sur la bonne piste avec les conseils de vos experts sur Immo-Diffusion.fr !
