Face aux restrictions de la loi Climat & Résilience et de son calendrier pressant, de plus en plus de passoires thermiques sont mises en vente.
Dès janvier 2023, pour 90 000 des « pires logements » en matière d’émission de gaz et de consommation énergétique, la location sera interdite. D’un autre côté, l’État déploie un arsenal d’aides financières et de dispositifs de défiscalisation pour inciter les propriétaires à améliorer les performances de leurs biens.
Vendre ou rénover sa passoire thermique ? L’heure est au dilemme.
Voici quelques pistes, relevées par Immo-Diffusion.
1/ La décote des passoires thermiques
En un an, le nombre de passoires thermiques sur le marché immobilier a augmenté de près de 8% en France. C’est la conséquence directe des récentes mesures prises pour diminuer significativement les rejets de gaz à effet de serre, dont l’immobilier représente aujourd’hui 20 %. Forcer la rénovation énergétique du bâti français s’impose, et son effet se fait sentir dans les annonces immobilières.
Puisqu’ils ne sont pas destinés à survivre, et que l’engagement dans des travaux de rénovation peut être un frein pour beaucoup, aujourd’hui les logements énergivores sont au cœur des problématiques des propriétaires et des bailleurs, dont une bonne partie songe à revendre.
Pourtant, la décote de ces biens sur le marché semble s’amplifier année après année : environ 18 % du prix du bien est désormais soustrait, tandis que les logements à basse consommation augmentent. La notion de « valeur verte » prend tout son sens.
2/ La rénovation énergétique, accessible pour tous ?
Pour inciter les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique, l’État propose un panel d’aides et de subventions, dont la simulation est disponible sur le site dédié france-renov.gouv.fr. Les aides locales n’y sont pas prises en compte, il faudra vous renseigner en mairie. En cas de rénovation, la taxe foncière est exonérée et le dispositif Denormandie permet depuis 2019 de bénéficier d’avantages fiscaux proportionnels aux années de location après travaux.
Mais faire passer une passoire thermique (F ou G) aux seuils les mieux notés (A ou B), c’est un vrai effort. Démarches administratives, artisans RGE et surtout, dépenses conséquentes sont au rendez-vous. En moyenne, la rénovation d’un appartement de 50 m² avoisine les 20 000 €, dont un bon tiers sera pris en charge par l’État. L’opération est donc lourde financièrement, et se voit autant limitée par le manque d’accès aux crédits que par les faibles taux de retour sur investissement calculés pour les bailleurs.
3/ Vendre avant 2025 ?
Si rénover sa passoire thermique est un gage de rentabilité locative, la question peut être plus épineuse encore pour les propriétaires occupants. Dans les cas de rénovation globale, la vente peut s’avérer une solution plus rapide, et permettra de contourner un projet coûteux de rénovation (isolation à refaire, toiture, etc…).
Déjà 1,9 million d’appartements et 2,9 millions de maisons en France sont concernés par le calendrier exigeant de la loi Climat, qui interdira dès 2025 la location ou la vente des logements classés G sur le DPE, et en 2028 pour les F. Ce qui laisse entre trois et cinq ans aux propriétaires pour vendre, à défaut de rénovation, leurs passoires thermiques.
Ces transactions seront également encadrées dès le 1er septembre 2022, date à laquelle un audit énergétique sera obligatoire : il s’agit d’un document beaucoup plus précis que le DPE, qui fournira aussi des propositions de travaux et de leurs montants, et des aides publiques pour les financer. Autrement dit, un critère de dévalorisation supplémentaire, qui entrera pleinement en compte dans les négociations des prix de vente.
Le conseil d’Immo-Diffusion : si les travaux de rénovation et leurs lots de procédures ne vous inspirent pas, ou que vos revenus ne proviennent pas de rentes locatives, la vente d’une passoire thermique peut être une alternative encore intéressante, à condition de ne pas trop la repousser. Quel que soit votre projet, le conseiller Immo-Diffusion de votre secteur vous accompagne et vous aidera à mieux choisir entre rénovation et vente.
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