La loi Malraux permet de bénéficier d’avantages fiscaux (jusqu’à 120 000€ de réduction d’impôt sur 4 ans) lors de la réalisation de travaux de restauration de biens anciens à caractère historique, qui seront ensuite loués pendant neuf ans au minimum. Elle ne concerne donc qu’une petite partie du parc ancien et cette réduction d’impôt est exclue du plafonnement des niches fiscales. Deux éléments qui amènent à une demande croissante bien que ciblée pour ce type de biens qui sont rares, et donc chers, sur le marché.
Propriétaire d’un bien éligible, quelles opportunités ?
Les biens éligibles à la défiscalisation Malraux attirent évidemment des investisseurs fortement imposés et amoureux de la pierre… mais aussi de nombreux profils variés, la mesure se révélant de plus en plus populaire, en raison de ses nombreux avantages.
Cet outil de défiscalisation permet en effet d’effectuer des investissements à long terme dans la pierre, sans condition de loyer particulière, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt importante.
Aujourd’hui, l’enjeu pour les vendeurs est donc de rentrer en contact avec ces investisseurs pour faire jouer la concurrence et vendre au meilleur prix. Un propriétaire souhaitant vendre un immeuble éligible aura tout intérêt à s’appuyer sur un professionnel expert capable d’estimer très précisément la valeur de son bien , qui peut varier assez fortement, notamment en fonction de sa rareté au moment de la vente, mais aussi de le diffuser au bon réseau d’acheteurs : Immo Diffusion dispose d’un fichier centralisé ciblé de plus de 210 000 clients et offre une diffusion maximale, la meilleure du marché, sur plus de 650 sites, pour accompagner efficacement les vendeurs depuis les démarches administratives jusqu’à la signature de la vente.
Quels sont les avantages fiscaux de la loi Malraux pour l’acheteur ?
La loi Malraux permet de déduire de ses impôts entre 22 % et 30 % du montant des travaux de restauration, dans la limite de 400 000€ sur 4 ans, soit jusqu’à 30 000€ par an pendant 4 ans. Il est possible de réaliser plusieurs investissement Malraux, l’enveloppe des 400 000€ sera cependant globale.
La vente dans le cadre d’un contrat de vente d'immeuble à rénover
La vente d’un bien éligible à la loi Malraux pourra être conclue sous la forme d’une VIR, soit la vente d’un immeuble à rénover. C’est dans ce cas le vendeur qui se charge d’engager des travaux supervisés par une architecte des bâtiments de France, et payés par l’acheteur.
Quelles sont les conditions pour en bénéficier ?
Il faut être domicilié fiscalement en France pour bénéficier du dispositif Malraux. Le bien doit être situé dans une zone de protection du patrimoine architectural ou un secteur sauvegardé. Si le bien est éligible, une fois les travaux terminés, il devra être loué vide dans l’année qui suit l’achèvement des travaux et durant neuf ans, en tant que résidence principale. Cette réduction d’impôts est compatible avec le Pinel ancien et avec d’autres dispositifs fiscaux. La loi Malraux est exclue du plafonnement des niches fiscales depuis 2013 et ne demande aucune condition de loyer particulière en contrepartie.
Quels sont les travaux à réaliser ?
Pour bénéficier du dispositif, il faut engager des travaux de restauration complète, sous la supervision des bâtiments de France, sans modifier la surface habitable. Les travaux d’extension ou de démolition sont donc exclus.
Quid des plus-values dans le cas d’une revente ?
Dans le cadre de la vente d’un bien acquis dans le cadre d’une vente d’un immeuble à rénover (VIR) ayant , les travaux ne sont pas pris en compte dans le prix d’acquisition depuis une précision de janvier 2019. L’imposition sur la plus-value sera donc importante à la revente et il faut le prévoir en amont.
