L’année démarre, et pour le secteur immobilier, c’est autant de chances de voir se redresser l’activité, malgré un contexte bancaire des plus frileux pour de nombreux ménages. Si certains se voient contraint de repousser leurs projets, d’autres sont mieux placés pour profiter de la baisse des prix sur de nombreux secteurs et d’opportunités plus rares.
Et parmi tous les types d’investissements, celui de l’immeuble de rapport maintient son attractivité. Encouragé par les professionnels, ses atouts en feraient presque oublier son lot de risques.
Alors, acheter un immeuble de rapport, est-ce une bonne stratégie en 2024 ? Immo-Diffusion vous répond.
1/ Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?
Un immeuble de rapport, ou IDR, c’est un type d’investissement immobilier dans lequel un immeuble entier, neuf ou ancien, est acheté dans le but de générer des revenus locatifs réguliers. Il est ainsi nommé parce qu'il est conçu pour « rapporter » à son propriétaire les loyers des locataires occupants, dont la répartition par étage est standardisée.
Il permet de réaliser des opérations complexes et à forte création de valeur, et constitue par ailleurs un micromarché plus propice aux bonnes affaires que le marché immobilier classique.
L’acquisition d’un immeuble de rapport implique l’achat d’un bâtiment dans son entièreté, comprenant plusieurs unités locatives : appartements, studios, bureaux et/ou commerces.
Il n’y a donc qu’un seul propriétaire, qui est le bailleur de l’ensemble des locataires, ce qui exclut ce type d’habitat collectif du statut de copropriété, où plusieurs propriétaires se partagent l’occupation ou la gestion d’une construction.
2/ De multiples atouts !
Si l’IDR occupe le podium des placements immobiliers, c’est bien sûr pour la longue liste d’avantages qu’il propose à son acquéreur.
Grâce à cette acquisition, l’investisseur a une autonomie d’exécution : il est le seul décideur de la gestion de l’immeuble. Par exemple, par rapport à une copropriété, le propriétaire ne sera pas dans l’obligation de réaliser des travaux, à moins qu’il ne les juge nécessaires.
Le rendement locatif sera également plus élevé, car il n’existe pas de charges ou de taxes de copropriété. Les dépenses sont plus facilement optimisées et la vacance locative est aussi moins néfaste : sur 5 ou 6 lots, même si un appartement n’est pas loué, l’investisseur continue à bénéficier de revenus. Enfin s’il souhaite revendre le bien, il aura la possibilité de réaliser une réelle plus-value même à court terme, avec une vente à la découpe.
3/ Mais aussi des risques…
L’autonomie que propose l’acquisition d’un IDR est toutefois à double tranchant : si on achète mal, on est le seul à subir les conséquences, par exemple à payer des travaux de remise aux normes ou d’ améliorations énergétiques.
Niveau inconvénients, un gros capital de départ est bien sûr nécessaire, ce qui représente plus de risques pour l’acheteur, puisque l’achat d’un immeuble ne permet pas une grande diversification du type de revenus : soit les lots sont loués, soit la rentabilité s’avère plus compliquée.
Côté fiscalité, le propriétaire aura l’embarras du choix entre régime LMNP, SARL ou SAS, SCI à l’IS et SCI à l’IR ; chaque régime proposant des avantages et des inconvénients distincts.
Acheter un immeuble ne s’improvise pas et exige des compétences, un budget important et de l’expérience en locatif. Mieux vaut donc se faire accompagner de professionnels de l’immobilier.
En 2024, optez pour un choix éclairé pour votre investissement, et retrouvez les opportunités et les meilleurs conseils des agents du Réseau Immo-Diffusion sur Immo-Diffusion.fr !
