Acheter un bien déjà loué

Essentiellement destiné à un public d’investisseurs, l’achat d’un bien déjà lou... ..

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Essentiellement destiné à un public d’investisseurs, l’achat d’un bien déjà loué peut se révéler être un investissement plus ou moins rentable. Immo-Diffusion vous dit tout.

 

 

Un achat minoré

Ceux qui projettent d’investir dans un bien locatif le savent, acheter un bien déjà loué permet de bénéficier de 15 à 20% de décote sur son prix de base.

Les raisons de cet avantage ? Le locataire peut occuper les lieux jusqu’à la fin de son bail, selon les termes de celui qu’il a contracté avec l’ancien propriétaire, et le loyer ne doit pas varier.

Une donnée importante, dans la mesure où les futures mensualités de loyer que vous percevrez ne pourront évoluer qu’après le départ de l’actuel locataire.

Au moment de l’achat, soyez donc particulièrement vigilant à l’état du bien, s’il ne présente pas de vices cachés ou de problèmes particuliers en plomberie ou électricité, qui pourront se révéler très compliqués à gérer pour votre trésorerie et avec un locataire dedans.

Du point de vue financier, vous serez en mesure de planifier à l’avance la rentabilité du bien et disposerez tout de suite de revenus complémentaires. S’il s’agit d’une location non meublée, vous relevez de la fiscalité des revenus fonciers. Si c’est une location meublée, vous ne serez imposé que sur 50% de vos recettes locatives en tant que non-professionnel (LMNP).

 

Une résidence principale sous d'étroites conditions

Si vous tenez à en faire votre résidence principale, il faudra toutefois en avertir votre locataire au moins 6 mois à l’avance et surtout lui proposer une solution de relogement qui soit conforme à ses besoins. Ce ne sera pas possible si le locataire est âgé de plus de 65 ans et dispose de revenus annuels inférieurs à un plafond de 27 300€ (1,5 fois le montant annuel du Smic brut).

Dans tous les cas, il faudra prouver auprès d’une autorité de justice le motif de cession du bail locatif, comme le non-paiement des loyers, l’existence de litiges ou la nécessité pour vous ou un proche d’habiter le logement suite à un divorce, etc.

 

Une rentabilité à optimiser

Par-delà ces contraintes, la véritable rentabilité d’un tel achat réside dans la typologie même du bien :

 

·      Si le bien est en bon état et qu’il dispose déjà d’une bonne rentabilité locative (supérieure à 4%), vous héritez d’une situation doublement intéressante, puisque vous disposerez tout de suite d’un revenu complémentaire et lorsque le bien ne sera plus loué, vous pourrez le rénover, l’améliorer et donc augmenter encore sa rentabilité.

 

·      S’il s’agit d’un appartement relativement ancien, et dont vous pensez qu’il nécessite un rafraichissement pour être pleinement exploitable à la location, l’idéal serait que le locataire ait un profil d’étudiant ou de jeune couple, souvent amenés à déménager dans les 3 ans environ. Ce départ vous offrira la possibilité de réaliser des travaux et de choisir d’occuper ou de relouer le bien à un meilleur prix.

 

·      Si le bien nécessitant des travaux est occupé par le même locataire depuis 10 ans ou plus, et que celui-ci n’a pas l’intention de déménager, votre tâche se complique. Il faudra alors entamer des discussions avec ce dernier autour d’une potentielle rénovation du bien, tout en prenant à votre charge son relogement le temps des travaux, et négocier avec lui la potentielle hausse du loyer, compte tenu des nouvelles améliorations.

Se mettre d’accord en amont, dès l’étape de l’achat, auprès de l’ancien propriétaire sera aussi à prévoir, en fonction de ce que le bail en cours prévoit pour cette situation.

 

Connaître son futur locataire

Enfin il ne faudra pas exclure d’être attentif à la solvabilité du locataire. Les agences immobilières fournissent généralement l’extrait de comptes du locataire, qui permet de vous faire une idée sur sa fiabilité. Il vous sera recommandé de souscrire à la même occasion à une GLI (Garantie Loyer Impayé, dont on vous dit tout dans un article dédié, à lire en cliquant ici).

Notre conseil : n’hésitez pas à aller à la rencontre de l’actuel locataire et à l’interroger sur sa propre expérience dans l’habitat et avec son ancien propriétaire ou gestionnaire des lieux. Autant d’éléments qui vous permettront de mieux le connaître et d’anticiper son comportement.

 

L’achat d’un bien déjà loué est une bonne stratégie d’investissement, à la condition de garder de votre côté l’avantage de la décote de son prix au moment de l’achat : soit parce que vous aurez la possibilité prochaine de le rénover et donc de le louer au meilleur prix possible, soit parce qu’il est déjà en bon état et que son taux de rentabilité est déjà optimisé.

Dans tous les cas, il faudra être attentif à la situation financière du locataire et connaître son historique.

 

 

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Source et suite : www.immo-diffusion.fr



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