Zoom sur la notion d'usufruit

Immo-Diffusion vous dit tout sur la notion d'usufruit, un terme répandu mais pourtan... ..

Publié  900 Vues actualisé 4 mois depuis
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L’usufruit, qu’est-ce que c’est ? Commençons par expliquer que ce drôle de mot est issu de deux termes latins : l’usus (ou droit d’user) et le fructus (ou droit de tirer les fruits d’un bien).

La réponse ne vous saute pas aux yeux ? Lisez donc la suite, qu’Immo-Diffusion a spécialement préparé pour tous les curieux et les férus d’immobilier.

 

 

1/ L’usufruit ou la jouissance sans capital

L’usufruit désigne le fait de jouir d’un bien sans en détenir la propriété. Autrement dit, lorsqu’on est usufruitier, on peut habiter un bien, ou encore en percevoir les revenus locatifs, mais sans être le propriétaire des murs, qui appartiennent au nu-propriétaire. Ce dernier nom n’est pas anodin, car il manque bien au nu-propriétaire la jouissance et/ou la rente potentielle du logement.

Le capital est ainsi séparé de l’usage du bien par une opération de démembrement du droit de propriété, qui va permettre de le partager entre plusieurs personnes, sous différents attributs. Ainsi, il est tout à fait possible avec ce processus d’acquérir un bien à deux, en répartissant la nue-propriété et l’usufruit à chacun.

 

2/ Les droits et devoirs de l’usufruitier

L’usufruit est un système temporaire, et doit être légalement limité dans le temps. En revanche, sa durée peut être déterminée ou indéterminée : maximum 99 ans (sauf si l’usufruitier vit plus longtemps dans le cas d’un usufruit en viager) ou maximum 30 ans s’il s’agit d’une personne morale (une entreprise, une SCI, etc.).

Le rôle de l’usufruitier est celui d’un locataire à forte valeur financière : en plus d’entretenir le bon état du bien, c’est lui qui supportera toutes les charges fiscales. Imposition foncière, locale et IFI seront calculées dans son patrimoine, contrairement au nu-propriétaire, qui ne devra rien déclarer en supplément.

C’est par contre au nu-propriétaire que revient la responsabilité des murs, du toit et des fenêtres, ce qu’on nomme « le clos et le couvert », et qui assure à l’usufruitier une base habitable.

 

3/ Une solution de transmission et d’optimisation fiscale

En fonction de son patrimoine et de la transmission souhaitée, la donation en usufruit se révèle une solution de préparation à la succession : par exemple, vos parents gardent l’usufruit et vous lèguent la nue-propriété. A leur décès, le bien n’entrera pas dans la succession, étant donné que vous êtes déjà propriétaire. Le démembrement est dans ce cas automatique et ne vous causera aucune formalité.

De plus, les droits de donation seront calculés sur la valeur résiduelle de la nue-propriété uniquement. La valeur réelle est fixée par un barème qui dépend de l’âge de l’usufruitier, qui est décroissant au fil des années. Si lorsqu’il aura moins de 21 ans, celle-ci est équivalente à 90% de la valeur du bien, elle sera à partir de ses 51 ans à hauteur de 50%, pour peut-être atteindre les 90% à sa 92ème année… Un système avantageux si l’on tient compte des exigences fiscales liées à ce contexte et qui explique de préparer le plus en amont possible ce type de gestion.

 

 

 

Le conseil d’Immo-Diffusion : si vous comptez léguer l’usufruit de votre bien à votre conjoint, assurez-vous de remplir les conditions préalables : le mariage, qui en est garant ; le Pacs, qui accorde une année d’usufruit puis une taxation à 60% par le Trésor Public ; ou au moins un acte chez le notaire (un testament), qui évitera toute situation de « sans droit ni titre » pour le conjoint, qui pourrait se trouver redevable d’une indemnité d’occupation à verser aux héritiers directs.

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