Garantir une gestion locative optimale, c’est l’objectif de tout service de gestion immobilière. Et dans ce domaine, turbulences et secousses ne mettent pas à l’abri les professionnels, qui se doivent d’être remarquablement informés et fins connaisseurs de leur marché local. Parmi les nombreux sujets à maîtriser, celui du complément de loyer, un revenu supplémentaire qui n’échappe pas aux propriétaires de biens disposants de prestations rares.
Les précisions d’Immo-Diffusion.
1/ Le complément de loyer, c’est quoi ?
C’est le revenu supplémentaire qu’un propriétaire-bailleur est en droit d’appliquer, dès lors que son bien présente une caractéristique exceptionnelle : une vue sur un monument ou un panorama d’envergure (Tour Eiffel, Sacré Cœur, vue sur le Mont-Blanc…), ou encore la présence d'une grande terrasse en plein cœur de Paris (qui ne sera pas considérée comme exceptionnelle ailleurs par exemple), une très grande hauteur sous plafond (plus de 3,30 m), ou bien des équipements de luxe (de type sauna, jacuzzi, piscine intérieure ou encore un ameublement de très haute qualité).
Si ces conditions sont remplies, ces éléments peuvent être reconnus comme étant des attributs exceptionnels, et ainsi susceptibles de générer une ressource additionnelle pour le bailleur. Le montant du complément et sa justification détaillée devront obligatoirement être inscrit dans le bail.
Pour les adhérents Immo-Diffusion, la case dédiée au complément de loyer est à retrouver sur l’étape 1 de la création d’annonce, à l’onglet 4 (Prix et disponibilité).
2/ Un revenu… pour zone tendue
Toutefois, il est essentiel de le dire : le complément de loyer est une mention spécifique des zones tendues (pour les autres zones, il va de soi qu’un bien disposant de tels atouts serait dans la fourchette haute des prix de son marché).
Dans les zones tendues, les bailleurs ne peuvent plus fixer librement le montant des loyers, mais s’aligner au loyer de référence (ou plafonnement de loyer), fixé chaque année par arrêté préfectoral, qui tient compte du quartier où se situe le bien, de sa date de construction, du nombre de pièces et du type de location proposée (nue ou meublée). Impossible donc, d’appliquer un complément de loyer à des éléments déjà retenus dans la détermination du loyer de référence : le fait qu’un logement se situe dans un quartier chic est donc déjà pris en compte par les plafonds appliqués.
Rappelons que les zones tendues, à l’heure actuelle, sont au nombre de 7 en France (leur liste complète est disponible en cliquant ici).
3/ Un barème encore flou
Si ce complément de loyer répond à un cadre strict, l’attribution des montants à appliquer, lui, est encore mal défini : aucun véritable barème n’a été proposé à ce jour.
Ainsi, une certaine ambiguïté est à l’œuvre, et provient du fait que les caractéristiques exceptionnelles (qu'elles concernent la localisation ou le confort) sont sujettes à diverses interprétations. Comment calculer ce que vaut une vue imprenable ou la mise à disposition d’une prestation luxueuse dans un logement ?
C’est à vous, professionnels de l'immobilier que revient cette épineuse question, en faisant appel à votre impartialité pour définir un prix de rente fiable : celui-ci doit maintenir un équilibre entre la rentabilité pour le propriétaire et la juste rémunération pour le locataire. En effet, une gestion appropriée du complément de loyer contribue à maintenir des relations locatives harmonieuses et à assurer la pérennité des investissements immobiliers.
La loi permet aux locataires de contester un complément de loyer jugé abusif ou injustifié, que la Commission Départementale de Conciliation (CDC) sera chargée de départager dans les 3 mois qui suivent la signature du bail. Plus tard, ce sera au tribunal judiciaire d’examiner la légitimité du complément de loyer appliqué.
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