Quand on visite les sites d’annonces immobilières, on remarque que certains logements, en bon état et avec un bon emplacement, affichent malgré leurs qualités un prix un peu inférieur à celui pratiqué sur leurs marchés locaux. La raison en est vite mentionnée : le bien est vendu loué.
Que comprendre de ce terme ? Quelles sont les particularités de ce type de vente ? Et surtout, sera-t-il envisageable de récupérer le bien pour l’habiter ou le vendre ?
Immo-Diffusion vous renseigne.
1/ « Appartement vendu loué »
Souvent placé en titre ou en début de description dans les annonces, la mention « vendu loué » est lourde de sens : elle signifie que l’acquisition concerne le bien en son état, avec sa situation, son locataire présent dans l’appartement, et un bail en cours d’existence au moment du changement de propriétaire.
Un facteur qui implique une décote pouvant aller jusqu’à 20% du prix du logement.
Au cours d’une visite donc, les détails et certains aspects du bien sont moins repérables, celui-ci étant meublé.
Il est donc primordial de connaître les caractéristiques d’une telle transaction, de ce qu’elle implique pour l’acquéreur, le vendeur et le locataire.
2/ Une vente 2 en 1
Son acquéreur devient en même temps propriétaire et bailleur, ce qui, en plus de lui éviter toute vacance locative, améliore la rentabilité immédiate de son achat.
En revanche sa nouvelle position de bailleur ne doit pas être prise à la légère, car elle suppose une lecture attentive du bail et de ses éventuelles clauses ou procédures en cours. Le bail est alors simplement reconduit avec le nouvel acquéreur, sur qui reposent de nouvelles responsabilités. Celui-ci devra se conformer au contrat de location sans possibilité de le modifier, et ne dispose pas du choix du locataire.
Avant d’envisager toute mainmise sur le logement, il faudra surtout que le bail se poursuive jusqu’à son échéance et dans ses conditions spécifiques.
3/ Donner congé : un timing à respecter
Dans le cas où l’échéance du bail est proche de la date d’acquisition (moins de 3 ans), l’acheteur ne pourra donner congé qu’à la fin de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du bail. Si la fin du bail intervient plus de 3 ans après l’achat, il pourra donner congé à la fin du bail.
6 mois avant la fin de ce fameux bail (3 mois pour un meublé), le propriétaire a le droit de faire part de sa volonté de vente ou de reprise du bien, par courrier avec accusé de réception adressé au locataire. Si le locataire a plus de 65 ans ou présente un handicap, il faudra lui proposer une solution de relogement adaptée.
6 autres mois de droit de préemption du locataire (où ce dernier peut sans concurrence racheter le bien) sont à respecter avant toute démarche commerciale. Dans le cas de la reprise, l’acquéreur sera tenu d’en faire sa résidence principale et perdra son statut de bailleur. Le congé pour travaux (comme ceux de rénovation énergétique, tant encouragé par l’État) n’est pas inscrit dans la loi.
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