Ah les copropriétés, ce système formidable de mutualisation d’avantages… et de coûts ! Que vous soyez propriétaire ou locataire, vous avez tous connu ces courriers ou ces mails de syndics assortis de lignes et de montants trimestriels, annuels, et parfois bien élevés.
Pas facile de tout y comprendre, Immo-Diffusion vous propose d’en connaître les bases : leurs natures, leurs répartitions et ce qui influence leur montant.
Suivez le guide !
1/ Pourquoi des charges de copropriété ?
Les charges de copropriété constituent un aspect incontournable de la vie en immeuble collectif. Elles englobent l'ensemble des dépenses nécessaires au bon fonctionnement, à l'entretien et à la conservation des parties communes.
Elles sont réparties en deux catégories :
- Les charges générales : elles concernent l'administration, la conservation et l'entretien des parties communes, telles que les honoraires du syndic, les frais de tenue des assemblées générales, le nettoyage des parties communes, l'enlèvement des ordures ménagères, le ravalement des façades ou la réfection des toitures. Ces charges sont réparties entre les copropriétaires proportionnellement à la valeur relative de leur lot, en fonction de critères tels que sa consistance, sa superficie et sa situation.
- Les charges spéciales : Elles concernent les services collectifs et équipements communs, comme le gardiennage, le service de nettoyage, le système de sécurité, l'entretien de la chaudière collective et de l'ascenseur, ou l'installation d'une antenne de télévision. Ces charges sont réparties en fonction de l'utilité que présentent les services et équipements pour chaque lot de copropriété. Par exemple, un copropriétaire dont le lot est situé au rez-de-chaussée peut être exonéré des charges d'ascenseur si celui-ci ne dessert pas son niveau.
Le règlement de copropriété détaille généralement cette répartition, mais des ajustements peuvent être décidés en assemblée générale ou par voie judiciaire en cas de contestation.
2/ Quelles différences entre propriétaires et locataires ?
En copropriété, ce sont donc les propriétaires qui paient l’ensemble des charges, incluant l’entretien des parties communes et les travaux de l’immeuble. Ces charges sont réparties selon leurs parts d’acquisition et sont facturées directement via le syndic.
Les locataires, quant à eux, ne paient que les charges récupérables (70 à 80% des charges de copropriété), c’est-à-dire celles liées aux services et à l’entretien courant (ascenseur, ménage, eau froide, etc.). Le propriétaire avance ces frais et les refacture au locataire via les provisions sur charges, ajustées une fois par an selon les dépenses réelles.
Les gros travaux restent entièrement à la charge du propriétaire.
Ainsi les charges peuvent être incluses dans le montant du loyer, mais cela dépend du mode de facturation choisi :
- Le loyer "charges comprises" : le locataire paie un montant forfaitaire incluant le loyer et les charges récupérables. Aucune régularisation n’est effectuée, même si les dépenses réelles varient.
- Le loyer "provisions sur charges" : le locataire paie une provision mensuelle sur charges, basée sur une estimation. Une régularisation annuelle ajuste le montant en fonction des dépenses réelles.
Dans les deux cas, les charges non récupérables (gros travaux, honoraires de syndic) restent à la charge du propriétaire.
3/ Qu’est-ce qui influence leur montant ?
Plusieurs éléments, souvent méconnus, peuvent influencer significativement le montant des charges de copropriété :
- La présence d'équipements spécifiques : certains équipements communs, tels que les ascenseurs, les systèmes de chauffage collectif ou la présence d'un gardien, peuvent augmenter les charges. Par exemple, la présence d'un ascenseur peut entraîner un surcoût de 2,6€/m² par an, tandis qu'un gardien peut ajouter 6,1€/m²par an.
- L’âge et l’état du bâtiment : les immeubles anciens nécessitent souvent des travaux d'entretien plus fréquents et coûteux. Les résidences construites entre 1959 et 1974 affichent des charges moyennes de 42€/m², contre 27 € pour celles édifiées entre 2001 et 2018.
- La taille de la copropriété : les petites copropriétés de moins de 10 lots ont des charges moyennes de 29€/m² par an, tandis que les ensembles de plus de 200 lots atteignent 36€/m².
Enfin, la gestion des charges de copropriété soulève des enjeux cruciaux de transparence, de communication ainsi que d’anticipation des besoins du bâti comme de ses habitants.
Alors, prêt à profiter des avantages de la copropriété en toute sérénité ?
Retrouvez plus d’infos et d’actualités immobilières sur Immo-Diffusion.fr !
