Un bien immobilier, s'il est refait à neuf, peut être vendu plus rapidement et au meilleur prix souhaité. C’est en raison de ce constat que bien des vendeurs se lancent dans un projet de rénovation d’un bien, qui à court et moyen termes, permet de dégager une réelle plus-value. Mais pour être rentable, ce genre d’opération doit être maîtrisée et plusieurs conditions doivent être réunies.
Explications et conseils d’Immo-Diffusion.
1/ Des travaux, oui ! mais pas n’importe où
Se lancer dans la rénovation d’un bien n’est pas anodin : ce projet réclame de l’attention, du temps et un investissement financier souple, capable d’être étirer en cas d’imprévus.
La priorité avant de se lancer est d’étudier la situation géographique du bien. Une position idéale, comme celle d’un studio près d’un pôle universitaire ou une petite maison proche d’un centre-ville, augmentera naturellement vos chances de bénéfices lors de la revente. Si des villes de tailles moyennes, comme Lille, Montpellier ou encore Nantes se prêtent mieux à ce jeu que d’autres plus grandes et plus urbanisées, les zones touristiques (bords de mer et montagne) constituent également un emplacement stratégique. Une analyse du marché local est nécessaire pour connaître les prix de vente pratiqués.
La nature du bien à rénover est aussi à prendre en compte. De l’appartement étudiant à l’immeuble de rapport, les types de rénovations à envisager sont très divers et sont plus ou moins coûteux. Prendre connaissance du certificat d’urbanisme en mairie et du règlement de copropriété s’il existe, permet d’affiner son projet et d’éviter les fausses pistes en matière juridique. Tout le potentiel de l’opération peut être alors calculé : en fonction du prix d’achat initial, de la superficie des lieux et de leur état avant les travaux. Une fois que vous connaissez le coût de vos travaux et la valeur de votre bien immobilier, une simple soustraction vous permettra de déterminer si les travaux que vous souhaitez entreprendre seront rentables.
2/ Anticiper les dépenses
Le coût total des travaux est déterminant. Beaucoup de facteurs vont entrer en jeu pour donner son montant précis. Mais néanmoins, s’il s’agit de faire une rénovation globale (concrètement des sols aux plafonds), on peut esquisser de grandes tendances de prix rapporté à la surface d’un logement :
- 500€/m² : pour une rénovation assez légère (quelques revêtements et des aménagements) ;
- 1000€/m² : pour une rénovation plus importante qui peut être entièrement déléguée à des artisans, mais en respectant un choix limité de matériaux et sans tout avoir à refaire non plus ;
- à partir de 1500€/m² : pour des travaux plus lourds (comme une toiture par exemple) et une rénovation complète, qui aboutira à un logement de standing ou à des éléments spécifiques.
Au-delà de ce calcul, il est utile de prévoir une autre somme d’argent, correspondant à environ 10% du coût des travaux envisagés, utile en cas de dépenses imprévues, pour que le chantier ne soit ni en retard, ni interrompu.
Le choix de bons artisans n'est pas à négliger. Pour une rénovation de logement, le plus simple est de passer par une entreprise spécialisée, où tous les corps de bâtiments sont regroupés. Selon votre demande, vous obtiendrez une estimation de l’ensemble des travaux, ce qui vous permettra de savoir si le retour sur investissement justifie la réalisation de l’opération.
3/ Cibler sa clientèle
Ce n’est évidemment pas la même chose de rénover une maison de village ou un 2 pièces en centre-ville. Pour vous épargner des dépenses inutiles ou de passer à côté d’une prestation vitale à votre bien, dirigez vos efforts vers une clientèle précise, que vous aurez ciblé en début du projet.
Ainsi, des aménagements particuliers et l’attention portée à une pièce principale ou à la réduction d’un défaut orienteront vos choix en matière de dépenses. Si une petite cuisine ergonomique en kit fera l’affaire pour un studio, pensez qu’il faudra passer par un professionnel pour celle d’une maison. En fonction de la clientèle visée, vous affinerez vos choix de matériaux, de couleurs et d’équipements qui viendront valoriser le logement au moment de sa mise sur le marché.
Cette prise en compte facilitera la revente, puisqu’en attirant un type spécifique d’acquéreurs, vous maximiser vos chances de tomber rapidement sur le profil idéal, et conclure rapidement la transaction. Pour optimiser la vente, la méthode traditionnelle reste la plus efficace. Elle consiste à contacter un agent immobilier qui vous soumettra une liste d’acheteurs potentiels, déjà à la recherche du type de bien que vous proposez.
Enfin, le mieux est d’éviter les visites alors que le chantier n’est pas terminé. L’idée est d’en mettre plein la vue aux acquéreurs, afin de vendre au meilleur prix et sans négociation. Un prix de vente se justifie davantage lorsque les finitions sont soignées et que l’aspect opérationnel de l’habitation est présenté.
Le conseil d’Immo-Diffusion : misez sur une rénovation énergétique ! Le DPE, ou Diagnostic de Performance Énergétique, entre de plus en plus en compte dans les démarches d’achats immobiliers, et ce, dès les premières étapes de prospection. Un bien noté A ou B se vend jusqu’à 17% plus cher que les autres, et cet élément peut complètement changer la donne lors d’une visite. N'oubliez pas que plusieurs aides gouvernementales, comme MaPrim'Rénov, l'éco-Prêt à Taux Zéro ou le CEE (Certificat d'Économie d'Énergie) pourront fortement alléger le coût de vos travaux !
