De longues discussions entre voisins, des mises au point chez le notaire ou encore des demandes en chaîne auprès des syndics, la servitude n’a pas fini de faire parler d’elle chez les propriétaires français.
Mais au fait, quels enjeux se cachent derrière ce mot du lexique immobilier ? Quelle législation l’encadre et quels sont les contextes qui la mobilisent ? Immo-Diffusion vous éclaire sur la notion de servitude.
1/ La servitude, un droit « réel »
L’article 637 du Code Civil définit la servitude comme étant : « une charge imposée sur un héritage pour le service et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ». Un peu compliqué n’est-ce pas ? Pour faire plus simple, considérez qu’une servitude est une autorisation donnée à un ou plusieurs voisins de jouir d’une partie de sa propriété.
On distingue un fonds servant ou passif, celui qui supporte la contrainte, et un fonds dominant ou actif, celui qui en profite.
Par exemple, le propriétaire d’un terrain enclavé, ici le fonds servant, peut obliger son voisin à le laisser passer par chez lui, donc à constituer le fonds dominant.
La servitude est un « droit réel », c’est-à-dire un droit lié au fonds (terrain, maison, immeuble, etc…) et ne peut exister en dehors de ce fonds. Elle est rattachée au bien et non à son propriétaire.
Elle est constituée de trois façons :
- par contrat : sa nature et son étendue sont déterminées par les biens concernés et ne peut être modifiée que sur commun accord entre les propriétaires ;
- après 30 ans d’usage : toute servitude existe et devient transmissible, dès lors qu’elle a été exercée depuis plus de 30 ans ;
- par destination du « père de famille » : lors d’une division de parcelle, ou lorsqu’un bien a été divisé en parties après avoir appartenu au même propriétaire, c’est par ce dernier que résulte la servitude, comme par exemple, un chemin desservant plusieurs habitations. La destination du « père de famille » ou du propriétaire à l’origine de la scission équivaut à un titre de servitude.
Toute servitude doit être établie par acte auprès d’un notaire entre les deux fonds.
2/ Les différentes servitudes et leurs usages
Le Code Civil prévoit trois formes de servitudes :
- celles qui dérivent de la nature même des lieux : les servitudes naturelles ;
- celle découlant de la loi : les servitudes de passage en cas d’enclave ou les servitudes de vues, de « tour d’échelle » ou encore de plantation ;
- celles qui résultent de conventions passées entre propriétaires voisins.
A chaque situation correspond une catégorie de servitude.
Ainsi, alors qu’une servitude de vue limitera les possibilités de ménager des ouvertures donnant trop directement sur la propriété voisine, une servitude de « tour d’échelle » permettra au voisin de passer par chez vous pour réaliser ses travaux de façades ou de toiture, et une autre servitude de plantation interdira de supprimer les racines d’un arbre qui dépasse sur le terrain d’à côté, sans autorisation préalable.
Vous l’aurez donc compris, derrière la notion de servitude se cache une véritable législation du voisinage, une mine de solutions face aux tracas des habitants d’un même quartier.
Sérieusement encadrées par la loi, les servitudes doivent être respectées et entretenues.
Par exemple, un propriétaire d’un terrain débiteur d’une servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou la rendre incommode. En contrepartie, le bénéficiaire de la servitude ne pourra en user que selon sa description et ne devra rien faire qui l’aggrave ou étend sa fonction.
3/ Que se passe-t-il lors de la vente d’un bien ?
Puisque toute servitude est rattachée à un bien immobilier, elle se transmet de propriétaires en propriétaires, bien évidemment en cas de vente. Qu’il s’agisse du fonds servant ou du fonds dominant, elle doit être obligatoirement mentionnée dans le contrat de vente, au risque de porter préjudice à la transaction.
En effet, l’acquéreur à qui il est indiqué qu’il n’existe aucune servitude sur le bien acquis pourrait faire annuler la vente ou demander des dommages et intérêts s’il y découvrait une servitude par lui-même.
Pour l’agent immobilier chargé de la vente, la question des servitudes est importante. Ce dernier a une obligation de vérification et voit aussi sa responsabilité engagée en cas de défaut d’information. Son rôle est de bien analyser la situation du bien à commercialiser et dès la préparation du dossier de mise en vente, y faire figurer l’état des servitudes afin de fournir une information totale et sincère à son potentiel acquéreur.
Naturellement, lorsque l’agent immobilier est le rédacteur de la promesse de vente, il doit assurer la validité de l’efficacité du compromis qu’il fait régulariser auprès d'un notaire et doit donc effectuer des vérifications accrues notamment par la lecture du titre du vendeur.
Passer par un agent immobilier permettra donc de s’assurer de l’existence ou non de servitudes attenantes à un bien, et de facilement respecter les aspects juridiques parfois complexes, d’une vente immobilière.
Le conseil d’Immo-Diffusion : Sous certaines conditions, il est possible de mettre fin à une servitude ! si elle n’a plus de raison d’exister, si elle inutilisée pendant plus de 30 ans ou si le fonds dominant renonce à son usage. Un acte notarié authentifiera cette décision.
Pour toute question relative aux servitudes et aux conséquences juridiques qui en découlent, n’hésitez pas à prendre contact avec votre conseiller immobilier Immo-Diffusion.
