En apparence très terre-à-terre, l’immobilier n’en regorge pas moins d’évènements étonnants et d’énigmes non résolues au fil des ans. Numéros 13 maudits, questions sur les morts éventuelles survenues sous un toit, expériences paranormales même... Si les cas d’appartements ou de maisons hantées sont rarissimes, il n’en reste pas moins intéressant de savoir y faire face, et de connaître ce que la loi prévoit pour ces situations.
Immo-Diffusion vous plonge dans l’ambiance d’Halloween et vous explique comment conjurer tous les sortilèges en immobilier !
1/ Le cas d’un bien « hanté » : ce que dit la loi
Votre client en est convaincu : le logement dans lequel il vit est en proie à des manifestations surnaturelles toutes droites sorties d’un film d’épouvante, un ou plusieurs fantôme(s) habite(nt) les lieux. Alors que vous tentez d’apaiser ses angoisses, vous vous rendez bien compte que cette situation pourrait occasionner une demande de relogement de sa part. Mais tout compte fait, est-ce légal ? Que dit la loi au sujet des esprits vengeurs venus perturber la tranquillité des habitants d’un bien ?
Pour commencer, rappelons qu’en matière de logement, c’est le Code Civil, inchangé depuis 1804 et la loi Hoguet du 6 juillet 1989, qui régissent l’essentiel des contrats de vente et des baux signés entre deux parties.
Et dans ces textes, aucune mention n’est faite des fantômes ou de manifestations paranormales… le caractère hanté d’un bien ne fait même pas partie des critères de décence. Pas sûr, avec ce vide juridique, que votre client ait gain de cause… à moins d'une intervention mystérieuse.
2/ Quels recours possibles ?
Toutefois, ce vide juridique ne constitue pas un réel obstacle à l’affirmation qu’un fantôme hante un bien, si l’on tient compte des seuls éléments inscrits dans les dispositions légales. Ces dernières, en cas de location par exemple, imposent au bailleur « de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation » (art. 6, loi 89-462 du 6.7.89).
La loi Hoguet précise aussi que « le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement (…) et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ».
Si des portes viennent à claquer de manière intempestive, si des voix lugubres se font entendre à la cave, ou si le locataire entend des bruits de pas inexpliqués au grenier, il devrait pouvoir faire intervenir son bailleur afin qu’il procède ou fasse procéder aux « réparations » appropriées, car manifestement de tels phénomènes privent le locataire de sa jouissance paisible… sauf si bien entendu tout ceci avait été consigné dans l’état des lieux !
3/ Un fantôme est-il un vice caché ?
En cas d’invasion de fantômes, est-ce qu’un recours pour vices cachés peut être reçu ?
D’après l’article 1641 du Code civil, un vice caché est un défaut qui rend le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui réduit considérablement cet usage.
Mais attention toutefois, car le vice caché doit affecter la structure ou la nature même de l’immeuble et ne doit pas se limiter à un quelconque défaut d’agrément. Dans ce contexte, les esprits vengeurs devront donc être particulièrement envahissants : quelques grincements occasionnels ne suffiront pas à faire annuler une vente !
De plus, l’acheteur ou le locataire ne devait pas avoir connaissance du défaut au moment de la signature. Certains ont pourtant essayé d’utiliser l’argument de la maison hantée pour se déresponsabiliser d’une transaction… C’est ce qu’il s’est passé le 21 août 2014 dans une maison d’Amnéville en France. Des objets s’y étaient, à priori, fracassés et déplacés sans explication. L’enquête de police ouverte au commissariat d’Hagondange a établi que c’était en réalité l’épouse qui était à l’origine de tous ces désordres et non des fantômes comme elle l’affirmait. À l’issue de sa garde à vue, elle a été convoquée devant le tribunal correctionnel pour dénonciation mensongère…
Toute l’équipe d’Immo-Diffusion vous souhaite un terrible Halloween !
